2023年3月18日星期六，北京，晴，10°。​“2023APFF 亚洲金融论坛”第二日，今天的主题是“开放包容的亚太金融合作“(Asia-Pasific Financial Cooperation : Openness and Inclusion）, 著名经济学家朱云来先生(之子）现场分享《全球经济形势分析》…#朱云来简介#

总理的儿子朱云来说：房子都是拿钱堆出来的，一切都是跟钱有关。有人说房地产属于实体经济，基本的建设需要钢铁、水泥等基础材料，房子盖好需要装修、家电等都是实体的产品。有人认为房地产的发展已经严重威胁到实体经济的运行，因为太多的资金和人力都投入到盖房、运营和其他与房地产相关的一些工作中，导致重心转移到房地产了，而其他行业被迫向房地产让步。朱云来则认为，当前房地产的问题不是虚实之间的问题，经济的核心问题不在这里，本质是货币扩张过度，货币供应量太大，这些是起因。经济学家张捷教授说：没有一个国家的房地产能倒的，也不能倒，倒了就是大问题。房地产的金融属性决定的，超发的货币，钱的金融衍生是靠房子来抵押的，所以在这个市场交易的房子是小的一部分，大部分是存量房，存量房它那个价值变成什么呢？它变成了金融抵押品，它能产生它的那个金融的价值，如果这存量房的房价没有涨，意味着全社会的那个担保物的价值没有涨，那么你怎么让全社会的融资额涨起来？我认识的好几个中年人，有钱就买房子，涨也好跌也好反正不卖，卖房子他们认为是败家子，至少在心理上他们受不了。心理上受不了赚再多钱有什么用。我认为房价很难跌，有人下车就有人上车，中国人的人性和中国的国情和外国都不同。有人说现在炒房的资金正在大量涌入股市，我认为当初选择房子的人都是风险偏好低的人，他们不可能去股市这种高风险市场的。

高的时候买不起，跌了又不敢买，刚需到底要等到什么时候？尽管有专家表示我国的房价并不高，买不起房是个人问题。但其实大家都知道这根本就是专家在忽悠购房者，实际上我国的房价早就超出了居民的承受能力了。例如数据就显示全国平均房价收入比都已经达到9.2了，甚至于部分城市的房价收入比都超过了40！所以在这种居高不下的房价面前，普通居民基本上可以说已经失去买房的希望，只有房价出现下跌，而且较大幅度的下跌之后，才能买得起房。因此现在市场上大多数人都期待着房价下跌，期待着楼市调控能带来好消息。不过在楼市调控真的让城市房价出现下跌之后，购房者却普遍保持观望态度，并没有选择买房。其实这么多年下来楼市早已形成了“买涨不买跌”的现象，原因也很简单，就是因为房价上涨的时候买房能赚钱，而房价下跌的时候买房会亏本。所以对于现在房价出现下跌，但购房者依旧保持观望的现象，笔者能够理解，毕竟没有人愿意白白的亏本。不过问题是，明明市场上的房价已经出现了下跌，刚需到底要等到什么时候才买房呢？其实答案也很简单，刚需就是要等到房价回归合理的时候才买房。这也是为什么现在刚需普遍保持观望的重要原因之一，毕竟现在市场上的房价虽然出现了下跌，但也只是部分城市的房价出现大幅度的下跌，房价还远远没回归到合理水平。这个时候买房，虽然不会亏本，但也不是具性价比的时候，刚需稍微等一下也不会亏本。笔者一点都不怀疑未来房价能不能回归合理水平，因为国家已经多次表明态度，就是要让楼市回归稳定。例如在国家十四五规划纲要里，就明确指出：未来5年要继续坚持“房住不炒”的定位，促进房地产市场健康稳定发展。特别是现在楼市对资金监管的力度越来越大，甚至不少银行都出现房贷资金短缺的现象，不管是开发商还是购房者，都很难获得充足的资金支撑，房价基本上已经确定会出现下跌。所以这个时候，刚需保持观望反而是一个正确的选择，反正未来买房会更便宜，那为什么还要现在就买房呢？难道真的会有人嫌弃自己的钱太多吗？既然刚需都想等到房价彻底回归合理之后再买房，那么问题就来了，我国的房价到底什么时候才能回归合理，或者说房价跌到多少的时候才算合理呢？前几天的时候经济学家朱云来给出了自己的看法，他认为我国现阶段的合理房价应该是在8000元左右。而按照国家统计局公布的数据来看，2021年一季度的时候全国平均房价都已经突破万元大关了，所以也就是说想要让房价回归合理的话，那就需要让房价出现20%以上的下跌。这一点很明显在短期内是不可能做到的事情，这样一来的话，刚需就要等相当长一段时间才能出手买房了。

刚需买房者说：房价下跌30%到40%才对得起我们这些普通老白姓。全国有103个县城平均房价已经突破万元，90%都集中于福建、海南、浙江、江苏等东部沿海城市，例如海南陵水房价涨到3.9万/㎡，然而这个县常住人口仅不足38万，人均年收入不足4万；浙江江山市，一个靠近江西小城今年3月份时房价就已突破18000元/㎡，而且大多数县城二手房甚至超过2万每平米。按照专家逻辑来推算，以平均房价1万/㎡计算，下跌27%大约就是7500每平米，实际上，即便房价下降幅度到30%价格也仍然很高。依据是居民平均收入与房价大差距，根据统计数据显示，2020年全国人均可支配收入约为32000元，在减去消费支出21000元后剩余约10000元，即便如此也要连续存款3年才能攒够，这期间不排除房价还会上涨可能。金融专家朱云来，曾直言不讳的指出：目前的房价下调27%，才是合理水平。对于这一点我认为，这或许还是一个乐观的数据，实际上远远不止，就拿一些房价虚高的3，4线城市来说，下跌30%甚至到40%，我觉得都不为过！专家认为目前大多数城市“房价都过高”，让打工的年轻人需要不吃不喝连续5-60年才能凑够买房，买房已经对刚需造成负担，高昂的房价以及房贷成为大家留在大城市“阻力”，不要买房，年轻人甚至连房租都快负担不起。按照目前楼市发展趋势而言，房价对于多数人而言仍无力承担，甚至在许多年轻人看不到买房希望后，便开始逐渐选择搬离城市，这样一来对于未来城市发展是极为不利的。尤其是三胎政策全面放开后，要想提高人们的生育意愿，首先要解决的就是人们目前所面临的住房难题。国家已经逐渐意识到这点，从17年开始国家针对楼市不断加码调控，相信在调控一段时间后，房价终会降至合理水平。目前房价偏高，真的很需要调准降价才好。不知道大家对此有什么看法？欢迎大家发表你的观点。我是@春望秋新媒体 ，专注房地产销售业务员，想了解更多房产知识，欢迎大家关注我！

老百姓不是不想消费，而是挣的钱太少，中国的薪酬收入占GDP的一半都不到。——朱云来

过量印发钞票并不意味着每个人口袋里的钱都会平等地实质变多，而是那些原本借钱更多、信用更高的人才能获得更多的钞票，相当于马太效应，这就带来了资产投资竞争与投机。—-朱云来（原中金公司C E O） ​

朱云来：我上次做了一个养老模型，其实从22岁开始工作，每年存6000元，到60岁退休的时候就可能有一个80多万元的养老基金，存放于个人账户，可以供退休以后20年的生活（每年存6000元，工作38年共积累22.8万，占全部工作收入的12%左右，通过合理投资的复利效果，终累积养老基金可达82.5万，相当于全部工作收入的42%。而60岁时这82.5万的基金，又能支持退休后20年消费，总消费金额超过140万。多出来的约60万消费，是因为每年支付生活用度后的剩余资金仍在投资、获得复利收益）。