芳村新盘榕诚湾，单价低新盘的背后今日特意去睇一下准备开盘嘅力诚榕诚湾，力诚这个开发商我觉得是芳村区本土的开发商，喺芳村开发有两三个楼盘。而家准备推的榕诚湾，位于芳村花地河边，旁边就是保利花海湾。同係芳村嘅板块，一样分一线二线定係备胎。一线唔使问一定就係广钢新城/广船/万科花地湾，二线系坦尾，滘口等板块，后嘅备胎版块就系龙溪，茶窖等。买家预算充足，唔使问一定直奔一线板块，属于区域内短板小的。预算有点勉强就去二线的凯粤湾，双桥8号等。到后都揾唔到理想嘅户型才考虑茶窖。茶窖连接龙溪和穗盐路板块，属于芳村城区和外围的交界，呢个板块自然缺乏规划发展和商业配套，芳村虽然规划咗多个地铁站但呢个版块照样没。缺点：1.已经收楼的花海湾和远东御景豪庭和榕诚湾，周边近嘅地铁站就係花地湾地铁站步行起码15分钟，开车到市中心都得途径花海街，花海街两条车道并行都狭窄，尤其花海街嗰个铁路涵洞好考验司机技术。沿住花海街无论往北定係往南都塞车，缺乏方便嘅驾车出行路线。2.花海街，新旧一共四个楼盘，但没一间好嘅小学，近嘅係鸿图苑小学，但算唔上好，所以茶窖只能係备胎。优点：环境相当好，花海街差唔多两公里的沿江绿道 ，环境幽静。沿岸只有偶尔几个花场，其余路段都係大型楼盘嘅门廊绿化，整个环境嘅观感不错。整个茶窖板块几个楼盘都很平均，地段，交通，学位，环境，所有嘅优缺点都差唔多。具体到榕诚湾这个楼盘，呢个楼盘共有8幢住宅，挤在一个三角形地块。虽然宣传有一线花地河景观，但实际的一线河景视野有限，并采用塔式设计，只有个别大户型才能看到一线河景其他绝大部分嘅小户型都係睇花园。户型有86/97方三房，140/168方的四房。户型不太实用，只有140的四房才有长阳台看到一线河景，三房基本上都係东南/东北看花园。大户型西南看一线河景都有点不足，如果是西北向叠加塔式设计，就算係一线河景好多买家都会嫌弃。从投资嘅角度讲，其实当年买远东和保利花海湾没多少升值。18年时候，花海湾和广钢的价格差不多持平，现在花海湾旁的远东御景豪庭和欣悦湾的二手价格在3万多元/平米，成交的热度也不如广钢新城。榕诚湾吹风45000元/平米，这个价格自然不能和广钢/广船比，就算和同属备胎板块的西悦湾比也是价格更低。西悦湾新盘维持5万元/平米，但户型实用高，西悦湾嘅地段优胜于茶滘，起码更为靠近花地湾。榕诚湾开盘86方大概350万，97方大概400万，140方约600万，价格没竞争对手，但算唔上特别抵。如果係贪平而买就要接受价格便宜的缺点，如升值慢，交通不便。如果係图环境好，咁就没咩遗憾，芳村仅此板块有咁环境。

【福田新盘·湾尚庭玺只卖出5套，真是太惨了！】福田豪宅承翰·湾尚国际庭玺于8月21日正式选房，一共372套119-175㎡住宅，均价11.28万/㎡带精装，定位据说是豪宅。。。开盘当天据说120位选房，开发商宣称线上线下共计去化116套，去化31%。彪哥我当天就觉得这数据有问题。因为这个楼盘11.28万就是蜜汁自信，所谓水围村里的豪宅，地铁站一个都不靠，还紧临着富强路的噪音，在目前的市场环境下，根本没理由开盘能够到30%的去化。今天查询官网备案结果果不出所料，如今开盘10天过去了，才卖了区区5套。。。真是太惨了。。[捂脸]。就算备案有些延迟，算你目前去化乘以2，也才10套。这可是福田的新盘啊，好歹这次位置没有在偏僻的保税区，可是城中村的豪宅的定位越看越像一个巨坑。。现在大家买房也越来越理性了，你产品力不行，可是不会随便被忽悠入坑的。所以现在的开发商宣传的开盘去化率能信么？中海观园的900套为什么还有人信？之前万科启城，壹城中心，鸿荣源博誉府，卓越和奕府，宏发悦云，中信城开红树湾，合正新悦，金地明峰府，中海闻华里。。。。这么多盘的去化率就没一个真实的（不信可以去翻我历史文章），你为什么会觉得中海观园的900套就一定是真实的？？[捂脸]估计全网就彪哥我一个人在质疑这个去化率的问题，那些个自媒体都在人云亦云的引用开发商的宣传数据，什么问题你看出来了么？[捂脸]#湾楼盘简介#

【258平！万科瑧湾汇花园户型图首爆！南城大户又添一员！】市政府附近后一块商住用地——广发南地块，自从挂出起，就成为东莞楼市热门话题之一。近日，已正式备案为万科瑧湾汇花园，属于万科的瑧系列豪宅，预计快明年上半年入市。楼市君拿到第一手户型图资料，一起来看看呗！01万科瑧系列豪宅建面约143-258平四房该地块是上个月24号，被万科以总价约47亿拿下，折合楼面价2.59万/平。近期，已正式备案为万科瑧湾汇花园，投资约70亿元，开发建设期为3年。项目占地面积约7.32万平，容积率为3.1，总计容建面约22.7万平，限高150米。据透露，该项目以改良型产品为主，属于万科的瑧系列豪宅，预计快明年上半年入市。楼市君还获得了该项目户型图的第一手资料，涵盖建面约143-258平四房。其中，建面约143平的四房两卫户型与万科臻山悦四房基本一致，都是竖厅设计，定制入门玄关，半开放式厨房。主卧为套房设计，配备大飘窗，采光观景。建面190平的四房三卫，客厅、餐厅、厨房共处在一个开放区域，通透感更强。双阳台对流，观景阳台连接卧室和客厅，空间更加宽敞，视野也更开阔。建面约258平的四房三卫，是190平四房的升级版，空间宽敞大气，通风采光性更好。双卧室套房设计，长辈房内配置独立卫浴，方便父母长辈起居，装载三代同堂。要注意的是，该户型还没彻底定稿，仅供参考。楼市君还打听到，三种户型的占比分别是143平18%、210平40%、258平42%，主要还是200平以上的大平层为主。02南城大平层市场“三剑客”新盘吹风价上5字头万科瑧湾汇花园的改良户型，在南城并不是独一家。作为下半年扛把子纯新盘——华润·悦府，开盘推出的也是改良户型，143平四房。加上在售的鹏瑞·天玥，这三者未来将成为南城大平层市场的“三剑客”。那么，万科瑧湾汇花园的加入后，华润·悦府和鹏瑞·天玥是否有压力?首先，对于华润·悦府来说，现在压力莫过于来自万科神速动工。二者的户型重合较多，而从地理位置和生活配置上来说，华润·悦府要比万科瑧湾汇花园逊色一筹。华润·悦府如今好的资本就是入市快，待预售证一出便可马上开盘，抢先一步占领市场份额。而对于鹏瑞·天玥来说，随着华润·悦府和万科瑧湾汇花园的到来，肩上的压力也变大。曾经作为南城大平层市场的独生子，均价一直是南城房价的天花板。如今没成想，这个价格反倒成了它好的竞争优势。网传华润·悦府备案均价5.3-5.5万/平，而万科瑧湾汇花园的吹风价5.9万/平。作为4字头的老大哥鹏瑞·天玥，还是很有吸引力。总的来说，鹏瑞·天玥、华润·悦府、万科瑧湾汇花园，南城这三个纯改良型楼盘，各有各的特点。准备在南城购买大平层的朋友，你更看好谁？欢迎留言讨论~

近咸阳有个网红楼盘开盘，开盘当天人山人海的，据说有好多西安人都过去买房了。这个楼盘叫融创西部湾，据说占地18000亩，规划了15万户，是个城市级大盘，精装修的均价才8000元左右。周六开盘，开盘当天还下着雨，但是依旧挡不住人们买房的热情，可以看到售楼部现场人山人海的，大家都打着伞排队看房。据说，有好多人都是从西安过去的，准备在这个地方买一套房子。对着这个楼盘值不值得买，大家也是各有看法。有人说，这个楼盘有学校，有河景，有创新港，文明苑，主要还有高速口，去沣东沣西，高新三期都很便利。觉得五年以后这里属于咸阳市很繁华的地方， 而且价格也不算贵，所以可以作为投资买一套。不过也有人说，这个地方太荒凉了，目前跟前啥都没有，只是说有一些规划，但是到时候能不能实现还不一定呢。而且这个18000亩的盘，即便一年盖1800亩，都要10年呢，谁能等得起10年，所以还是好不要买。我看了一下这个楼盘的位置，距离西安确实也太远了，感觉都到兴平市了，不知道为啥好多人会在这儿买房。大家觉得这个楼盘值不值得买呢？#湾楼盘简介#

再谈公摊面积。昨天，公摊面积的话题，突然上了热搜。依然还是隔壁老大哥青岛。青岛黄岛区有个名为“维多利亚湾”6期的楼盘，由著名房企融创开发，交房时创造了可能是中国房地产历史上绝无仅有的公摊面积纪录——公摊面积占到建筑面积的46%。客户买了一套146平的房子，融创卖给他时，承诺是“套四”户型，有四个房间。结果交房时，套内面积67.85平米，堪称迷你套四户型。另一位买了110平房子的业主套内面积也只有60平。这已经是公摊面积问题，短时间内，第二次上热搜。热搜这东西，除了拿钱砸，还有一些是能够反应出老百姓的真实诉求。外行看热闹，内行看门道。能上热搜，也代表了官方的态度。公摊面积取消或许就在不远的将来。天下苦公摊久矣。目前公摊面积也没有统一的标准，一般情况下：7层以下的住宅公摊面积在7%-12%之间；7层~11层的小高层公摊面积在10%-16%之间；12层~33层住宅为14%-24%之间；公摊面积始于香港，但香港也早就取消了。不合理的制度，当然会被无情抛弃。有砖家说，羊毛出在羊身上，公摊面积取消，房屋单价就会变高。这个说法没问题，但是，总价不变啊，对于购房者没有什么影响。而且可以让客户明明白白知道自己买的房子，使用面积到底有多大。从而规避了房企很多猫腻。取消公摊面积真的可以省钱。现行政策下，无论维修基金，还是契税，还有物业费。事实上都是按照建筑面积来计算。取消公摊面积，这些税费都按照套内面积计算，确实可以实打实的降下来。特别是物业费，物业明明打扫的是公摊面积的卫生。却要问你收，建筑面积的钱。这个问题本来就是不合理。购房客户，也就是消费者。本来就是房产整个产业链条里，后买单的人。现在，各行各业里，消费者都是上帝。可唯有在房产领域，客户明明是大的甲方爸爸。却后活成了冤大头。无论是公摊面积制度，还是预售制度。都把客户放在了弱势环节里。所有风险也都是由客户承担。合理吗，当然不合理。能变吗？能。会变吗？不好说。现在楼市行情愈发低迷。或许主动求变，才能挽回败局。主动取消公摊面积，改变预售制度。或许才是这低迷行情里的一剂强心针。信心和黄金一样重要。（日照柿子汤）