今年，广州天河学位房开始紧张五一小学、棠下小学、盈彩美居小学、华景小学、中海康城小学、骏景小学都发布入学预警。既有刚需，也有刚改楼盘。但两者之间，购房逻辑、房价体系，大有玄机。偏向刚需的楼盘，学位属性、投资属性更强，换手率也相当高。比如，盈彩美居4月卖了15套，相当于2天就成交1套！大小户型之间，价差并不大，小户型拉低总价，单价甚至还要更贵一些。

粉丝问：天河盈彩小3房，5年后会不会被兰亭、美林湖畔、牛奶厂同样80-90方的3房暴揍？锤哥答：盈彩的小3房，具体要看是菁晖轩还是菁玥轩，如果是86方的，应该就是菁玥轩，这种小3房目前的价格大概在620-650w之间。这种房子在3-5年之内不会被暴揍，这种面积的小3房，在所有的同类型里，面积是小的，总价也几乎是低的。在天河东、科韵路，600w出头买一个未来有地铁口的小3房，楼龄还可以的，它其实是为数不多的选择。

【万科欧泊】数据点评：万科欧泊于2012年开盘，曾用名新光城花园的他在当初一度陷入了学位维权争议，被业主们拉着承诺省级读村小的横幅抗议。如今随着万博CBD的成熟，欧泊凭借着唇齿相依的距离优势+次新楼龄与主打的三房刚需小户型，农民翻身做地主，在20-21年录得高涨幅42%。但受限于番禺睡城本身传统制造业的潜力不足，欧泊依附的万博距离天河的美林海岸，美林湖畔及盈彩美居所依附的金融城还有很长的一段路要走。小区印象：欧泊作为万科在2012年打出的王牌，一共分五期建成，一，二，三期是别墅，而我们耳熟能详的欧泊主要是四五期的洋房住宅。小区分为A,B,C三个区，总户数4800多户，另外还有D区作为公寓开发使用。优点：1、Location,location,location,万博CBD概念成熟带来的地段加成是核心的因素。2、携程，YY语音等高新企业入驻，欧泊成为承接高薪白领人群客源的不二之选。3、人车分流，次新的楼龄加上万科的金牌物业，在日常细小问题的处理上总是能比周边一众楼盘快人一步。缺点：1、业主维权事件落幕，但是对口的公立红郡小学口碑一般，以至于出现业主将孩子送到附近另外的学校入读的现象，欧泊令人难以接受依旧是它的教育配套，不过这也是番禺的通病。2、小区密度大，楼层隔音效果差，居住体验颇受影响。3、放盘量太大，贝壳8月在售房源就高达247套（车位是三十个左右），所以曝光量大的缺点也便出来了，曝光量不仅来源于地段，还有另外一个因素便是本身得是大盘。这也就导致了在横盘期间，竞品来自于小区内部。户型优选：万科欧泊的产品从刚需到改良，均有选择，A,B区主打95平三房户型（少量小两房户型），标准的万科刚需产品。C区主打143，187平的三/四房大户型，望别墅景观，适合改良类型的客户群体。部分楼栋靠兴南大道，受在建的南大干线噪音影响，需要避开。总结：如果你让我在科学城挑选top10楼盘，我可以很快给你总结答案。但是你让我在万博里面选，我只会给你挑选三个楼盘：1.越秀和樾府2.万科欧泊3.锦绣香江。对于万科欧泊，24号给它打分8分，大家给它多少分呢？#盈彩简介#

坐标广州天河区盈彩美居，管控路了，地图上被管控路线路包围啦！原定的广州天河加强管控到30号，估计要“+N”啦！还好超市内粮油肉菜水果鸡蛋比较充足，看到才让人心安！喜欢下面这段，与君分享：近日能支撑我过下去的：是二十年前出版的书十年前发行的音乐五年前旅游的照片四年前认识的球星赢球三年前上映的电影去年赚的收入半月前囤的速冻饺子昨天做的核酸报告还有今天新鲜出炉的网络段子！

【盈彩美居，东圃靓的仔？】能成为鱼珠-金融城这一片的热门盘，盈彩美居自有它的逻辑。先回顾下它的价格，2016年初2.2万，2018年初3.6左右，2020年四季度5万出头，今天看的几套，普遍在6-6.4。六年价格涨幅近300%，增长幅度很可观。逻辑是什么呢：一，大的价值来自于地段，位于鱼珠和金融城之间，是东圃、车陂、金融城这一片带少有的几个封闭式管理+大面积花园+中上等且便利的学位+两房三房主流户型的小区，在天河东5-8万均价的小区，你能找到的对手可能就美林湖畔、骏景花园、天朗明居、中海康城、城市假日园，盈彩和他们各有优势，就看购房者的具体需求。随着金融城的成熟，这里未来依旧会成为天河外溢客的重要目标。二，产品本身具备竞争力。无论是户型和园林，对于一个18年左右的楼盘来说，我认为表现很好。几乎所有的户型都比较方正，符合现代的审美观，即使是2房都是双阳台，几乎没有暗卫和暗厨，采光面好，而且70多的两房，客厅尺寸也很宽敞，感觉有3.6米左右的面宽（不确定是否准确）。物业中规中矩，但园林我个人觉得还不错，高大的绿植很多，38度的中午，走在小区里没有炙热的感觉。三、教育。盈彩美居小学近几年的口碑还是不错的，对学位不是挑剔的中产来说，也是够用的，小区内还有个公立的幼儿园，幼小阶段的接送不用太操心，很方便。虽然中学口碑不咋地，但是对于刚需和刚改群体而言，这样的配置至少是中等偏上的。四、交通。13号线二期的建设可能是盈彩美居这几年暴涨的一个重要因素，尽管开通时间一再延后（起码2024年），但是距离珠村站400米左右，就是大的利好。当然，现在还需要依靠便民车接驳三溪地铁站，1.2公里的距离不是很友好，自己开电瓶车出来的话，一路上不是特别安全。小区自身的商业配套基本成熟，斜对面还有个乐都汇商业，1.5公里外的美林天地、山姆和宜家，则完全能满足各位业主的改良消费需求。随着金融城的兑现，盈彩美居还有更进一步的空间。13号线开通后补齐了交通的短板，加上本来就不错的户型、园林和学校，这里依然也能持续匹配自住刚需和刚改买家的需求。

天河金融城热点小区盈彩美居业主自己保养的很好，因为家里工作要异动到别的城市，所以诚心出售，价格还能沟通！价格真的笋房子还漂亮【产权】 个人产权，满5年【户型】133平正南向四房两卫，户型方正1、天河东圃国际金融城东区板块2、居住环境优越，视野好3、小区门口就是华润万家，生活便利4、23年年底开通13号珠村站，200米左右距离5、东圃好的学区房，楼下就是学校，目送小孩上学

金融城——兰亭盛荟前段时间兰亭盛荟因为一套顶楼卖出9万的单价震惊天河，有人说是投资客在带货炒作。无论怎样，兰亭盛荟作为金融城附近少有的大型2010年以后的大型花园社区，确实具备炒作气质。小区2018年建成的，2016年据说以单价3.2万开盘，2019年三期以均价5万开盘。经过2020~2021年这一轮上涨，兰亭表现不错，成交价7~8万，涨幅50%左右，跟旁边的另外几个网红盘如美林海岸，美林湖畔，盈彩美居等楼盘的涨幅差不多。经过去年的调控之后，价格有所回调，今年在全国各地放松的大背景下，以及广州的指导价名存实亡的宽松之下，目前天河的标杆楼盘已经基本回到去年的高点。小区分三期开发，一期和二期部分满二可以出手，但有全额增值税。三期只有4栋，目前还不满两年，不能出售。目前64平朝南两房和朝北紧凑的77平和80平三房单价8万多朝南安静点的92平和106平的横厅三房单价接近9万。