张村河，下一个青岛价值高地。张村河片区占地面积大，地处东部城区，是青岛城市更新和城市建设重点攻坚片区之一，从青岛的发展路径及产业分布图上看，张村河板块地处青岛东岸城区的核芯位置，南北夹于李沧区和崂山区，周边有株洲路的高科技产业带，是崂山区“四新经济”产业集聚发展的黄金地带。从18年开始，崂山区就开始了张村河流域治理工作，去年张村河招标正式发布,治理工作也进入了新的阶段。回头看李村河的治理工程，还是成功的，不管是对环境、就业、还是商业都有很大的促进和帮助。张村河发源于崂山,向西南方向穿越崂山区,与株洲路平行。崂山片区现在已经是高端改良的聚集区了，随着城市发展，高端改良资源也会变得越来越稀缺。先是宜家，再到现在的崂山万象汇，商业医疗配套资源也在逐步跟上。年初拿地，海信、华润相继拿下宜家对面的位置，触发了熔断，做的也是低容积率的改良，价格起码在四万以上，占据很多优势的张村河片区是否能成为下一个青岛热门高端改良区域，拭目以待。

04 张村河板块营销视角小结小编在做传统性三点感受的时候，还是与开发商营销条线的朋友一起交流了一下，概括、分享如下：1、全山东豪宅看崂山。由于市南可供开发的土地有限，目前在售的豪宅基本都是沿海高层、大平层，这里面有一个去化难点，高端客户可以对公摊不在乎，但是对私密性还是有高度需求的；所以青岛豪宅板块自然而然向东、也就是崂山转移。而崂山仅剩的大片未开发片区，也就是张村河片区——从地理位置上讲，是一个“标准崂山中心区”；从政府规划来讲，崂山区政府为这个片区所做的城市顶层设计噱头十足，而且是真金白银在投入的；从目前的和未来可供应的土地来讲，未来产量有限，这为豪宅保值提供了基础！也就是小编在前面数篇文章中所提到的，一定要相信房地产的金融属性，特别是对于高改人群。2、新地块未熔断的原因要具体分析。有媒体讲“杀疯了”这有点单纯为了抓眼球，因为距离地王的单价还相差3000元。但并不是竞标开发商对这个板块没信心，而是对这个地块信心不足。一是该地块有20%的商业配比，这20%的解决方案即便有但肯定有不确定性，肯定会降低开发商现金流与利润率预期；二是该地块容积率太高，据了解各家强排方案都在25层以上，这个价格实现预期就和前期几块地的小高层产品就会有差异。所以，海信这块地未来做什么产品也是值得观察的。3、产品线很齐全，对客户来讲很幸福。鲁信有邻的大户型，吸纳1300万-2000万的总价区间；融创崂山壹号院本来凭借其洋房产品应该站在总价区间第二段，但是开发商现状就不说了；海信君玺和华润悦府在总价区间第三段，主力500万-800万的总价区间，海信少量200㎡产品可以摸到1000万，两家产品力高端且各有特色；青岛印象品覆盖的是450万以下总价范围的，站位刚刚好，有现房优势。小编比较期待越秀，因为地理位置相对更好，其定位会对这个片区未来各项目的销售带来影响。总之，这个市场态势只能说，对客户很幸福，对营销很头疼。预计到了今年下半年，张村河南岸的各大楼盘均会亮相，客户选择性比较多。不论是看性价比、看配套成熟度、看品牌、看产品、看户型，只要钱到位，总有一款适合您的。#张村河简介#

崂山张村河的牛，我也吹过，但是必须得承认，张村河永远超越不了金家岭，特别是前海一线，原因我来告诉你。青岛楼市格局大概有两条主线，一个叫城市配套资源，另一个叫山海景观资源，那么崂山的金家岭，包括市南前海一线，都是好的山海资源，加上的城市配套，他们的地位无法撼动。张村河板块自然景观资源缺失，只凭借城市配套更新，确实能够崛起，但是金家岭的基因更强大，所以它的地段价值、它的板块价值永远盖过张村河。而张村河的机会在于金家岭土地开发枯竭之后，作为改良需求的补充，因此有了出头之日。城市配套+自然景观，永远是楼市的价值高地，不差钱就照着这个标准买，准没错。

有没有青岛的朋友说说张村河这地块，看规划是一副美好蓝图，不知道这里的房子可以买吗？网上有中介推荐张村河的海信君玺，前两天我和儿媳特意开了导航过去看了一下。很惊奇十几分钟高德导航就提示到了，原来崂山区地盘真不大，从南到北不过十多里路程。展现在眼前的是大片大片的拆迁地，没有一座高楼的影子。海信君玺在一条弯弯曲曲的小路南面，也只是一片忙碌的拆迁地而已。张村河也看到了，有工人在施工，挖掘干涸的河床。确认过后，我们就回返了。回来后，打电话问中介，中介说海信君玺靠近高速路，不推荐。有广州的越秀在张村河新拍了一块地，位置很好。这几天一直在网上搜索张村河，如果真的和网上的信息一样，是不是值得一买？有没有也正在买房的朋友一起聊聊呢？青岛对于我们新来的外地人还是很陌生的，希望有青岛的朋友指点一二。

知道张村河价格高的原因吗？1，难得的大块地势平整之地，而且近乎全部空地，可以做很好的规划，所以很多人是奔着美好规划去的（画大饼）2，崂山情，只要挂上崂山价格至少涨好几千，看森林公园就知道了（情怀牌）3，固有客户群体，有点跟浮山后一样，回迁的钱直接买原位置楼盘，原地改良，这是底气！（王家村拆迁会有多少买同区域商品楼盘？）