上海二手房确实近成交挺火热 希望怼人者自己去市场上看看只要一些上海的二手房地产市场成交真是情况，很多人就出来怼，说我看多上海的房产市场。说实在，你们怼的人谁去市场上真正的去调研了，还是去调查了？我说本月可能成交1.5万套，很多人出来怼为何不与去年同期比？去年6月是近几年来上海难得一见的成交高峰之一。近年如果不是疫情，本月成交量可能会超过去年6月。就是疫情那么严重的情况下，这刚刚解封能上一万套个人都认为是很不错的市场。起码不会像很多人说的那样一泻千里。昨天，苏堤春晓名苑，187平方，近2000万价格成交；也是昨天，永业公寓二期一套137平方的房子，成交价近2900万，单价21万，几乎是永业公寓成交的高峰。其他不一一列举，真正的市场，不是几个纸上谈兵的写手决定的，是客户！怼人之辈，若你去上海的二手房市场看看，再回来，还能怼的理直气壮，我服了你!话说回来，爱怼不怼，因为，你们根本没有需求。真正的买房人，市场上看看是正道。

上海二手房挂牌量依然稳步增加 价格下调占据主流上海房地产市场，如今大多数都是不温不火。云锦东方认筹火爆，只是市区房价倒挂比较明显楼盘中的特例，并不意味着整个市场都是如此，外环线以外，尤其郊环线以外的项目，依然是成交状况甚为惨淡。一手房尚且如此，二手房自然是难兄难弟，成交量江河日下，挂牌量依然攀升，上海绿军在强力制定限价目录的情况下，目前为止，挂牌量再次突破了14.2万套，如果不是限价，估计应该接近了15万套，从成交的数据上看，过去7天，比前一个周，成交量有一定幅度的提升。小编所在的长寿路板块，过去一周成交起码在15套以上，绿军创下一天消化掉该区域8套房子的记录，或许是一个例外。不管怎样，成交价格都是明显下降的，西康路一套近1800万的房子，后成交在1600万多点，降幅起码8%，才终成交。依然600套笋盘为观察点。过去一周，600套笋盘房子，下调价格的有136套，上调价格的为6套。环比上上周的价格下调过的162套，上涨的有7套，都有所下降。选择降价的房源没有上周多，选择上涨的其实也都是技术性调整。所谓技术调整，就是上一次下降价格太多，感觉亏了，适当调回去一些，实际上整体上还是下降的。5月13日-5月19日，这个期间，上海跨内环7区（杨浦除外）标志性楼盘挂牌及其库存如下：1， 中远两湾城，库存量217套，减少2套。2， 绿地世纪城，库存83套，增加了5套。3， 香溢花城，库存73套，增加1套。4， 仁恒河滨花园，库存45套，增加2套。5， 天山河畔花园，库存31套，减少1套。6， 春天花园，库存19套，没有变化。7， 尚海湾花园，库存88套，没有变化。8， 东方曼哈顿，库存41套，增加1套。9， 翠湖天地，库存150套，没有变化。10， 永业公寓，库存25套，增加1套。11， 融创滨江壹号院，库存51套，没有变化。12， 达安花园，库存49套，没有变化。13， 中凯城市之光（静安），库存46套，增加1套。14， 国际丽都城，库存39套，增加3套。15， 慧芝湖花园，库存62套，减少3套。16， 瑞虹新城，库存171套，增加了4套。17， 世茂滨江花园，库存247套，增加了2套。18， 上海绿城，库存79套，减少1套。19， 仁恒河滨城，库存114套，减少6套。20， 仁恒滨江花园，库存93套，减少2套。上述20个代表性楼盘，过去一周，20楼盘中，房源增加的为9个，增加多的楼盘，是武宁板块的绿地世纪城，为5套；瑞虹新城增加4套拍第二。挂牌量减少的为7个楼盘，减少多的是仁恒河滨城，减少6套，该楼盘已经连续2周减少，总计减少8套；总体上来说挂牌减少楼盘的比上周多了一个，一定程度上来看，挂牌速度较之上上周有一定放缓。只要挂牌量依然总体上升，则价格肯定还会下跌，无他，着急用钱的人等不了！

上海二手房库存总量开始下行 这是市场新动向吗？4月24日，星期一，是中介行业的又一个工作轮回的开始。截止到今天早晨，上海绿军二手住宅房源库存量为13.99万，这较之4月21日高峰14.02万套，少了300套，也就是说，挂牌库存量又回到了4月19日的数据。减少的300套，或许是已经成交了，总体上还是下降了。这个现象说明市场有新动向吗？挂牌顶峰是14万套吗？不管你承认还是不承认，上海的二手房价格，自去年以来，整体上大致呈下降趋势。很多房子，较之去年7月份，下降了10%左右。前几个月，上海二手住宅成交量不算低，可是这个成交量是以价换量得来的。尤其是20年以上房龄的房子，下降比较明显，10年以内房龄的次新住宅，相对降的比较少；15-20年之内的房子次之；2000年以前的房子，则降低更多。再次强调一下，我们是比较去年7月，不是比较2020年4月，更不是比较2015年以前。我们还是以跨内环7区（杨浦除外）20个主要楼盘为基准看看变化：1， 中远两湾城，挂牌212套，较之3日前多5套，总计11953套。2， 绿地世纪城，挂牌77套，较之3日前少4套，总计6962套。3， 香溢花城，挂牌70套，没有变化，总计2196套。4， 仁恒河滨花园，41套，没有变化，总计1775套。5， 天山河畔花园，28套，较之3日前少3套，总计2106套。6， 春天花园，19套，没有变化，总计1971套。7， 尚海湾，89套，较之3日前少了2套，总计3037套。8， 东方曼哈顿，33套，没有变化，总计2089套。9， 翠湖天地，总计不到2200套，145套，没有变化。10， 永业公寓，总计1586套，26套，没有变化。11， 融创滨江壹号院，总计1372套，51套，少一套。12， 达安花园，总计3166套，46套，少3套。13， 中凯城市之光，48套，少1套总计1737套。14， 国际丽都城，1204套，34套，没有变化。15， 慧芝湖花园，63套，多一套，总计3496套。16， 瑞虹新城，总计不到10000套，165套，多3套。17， 世茂滨江花园，总计3889套，241套，少2套。18， 上海绿城，总计2761套，80套，没有变化。19， 仁恒河滨城，总计4405套，123套在售，增加5套。20， 仁恒滨江花园，总计2103套，在售95套在售，增加1套。上述20个楼盘，较之3日前，有5个楼盘挂牌增加，8个楼盘没有变化，7个楼盘挂牌减少。增加的分别是仁恒河滨城、仁恒滨江花园、瑞虹新城、中远两湾城和慧芝湖花园，都是超级大盘。没有变化和挂牌量减少的楼盘明显多数。同时，上述20楼盘，过去几日，增加的5个楼盘，增加挂牌总量15套；减少的7个楼盘总计减少挂牌房源16套，二者抵消，还是减少的多。上述是真实比较。或许，你认为，总体减少可以忽略不计，因为整个上海的挂牌量也仅仅是300套，不算多。可是，你不要忘记，过去几个月是一直增加的，出现下降还是第一次。那么原因在哪里呢？其实，这是认为人数造成的。我相信很多挂牌出售的房东，应该是感同身受。那就是近绿军很多地方开始“现价”，很多区域，制定了限价表格，对于那些挂天价，胡乱挂牌试水，高于表格的价格，或者挂牌若干年没有卖掉也不降价的房东，进行劝说，如果还是不听劝，不愿意降低价格，则选择了下架，也就是说不允许你挂牌。因为现在市场上根本不缺乏房源，你去投诉也没有用，因为房地局也会认为你高。故此，过去一周，很多房东选择下调价格，也有一部分房东坚持不降价，很不幸，他们的房子被“光荣地”下架了，于是数据显示，库存房源减少了！对于库存减少，不需要担忧，市场也没有出现新动向，挂牌量没有减少。减少的是那些天价房，他们本来就卖不掉，对于市场来说，没有任何影响。

上海很多热门二手楼盘挂牌量仍以上涨为主 接下来就是如何消化上海二手房挂牌总库存量还在继续增多，很多多年未见挂牌的袖珍小区，近期也都出现挂牌。而是如各个区域的热门楼盘，其挂牌总量虽然也在增加，但是逐渐趋于稳定，为明显的是陆家嘴热门楼盘市貌比江花园，挂牌高峰出现在4月24日，当时高挂牌为241套，之后挂牌明显减少，目前挂牌总量是240套，等于10日挂牌量负增长状态。我们还是看看各区域4月24日-5月4日这10天，上海跨内环7区（除去杨浦）20个人们楼盘房源挂牌情况（以真实房源绿军体系数据为准）（5月4日数据）：1， 中远两湾城，219套，增加7套。2， 绿地世纪城，79套，增加2套。3， 香溢花城，69套，减少一套。4， 仁恒河滨花园，44套，增加3套。5， 天山河畔花园，31套，增加3套6， 春天花园，19套，没有变化。7， 尚海湾花园，89套，没有变化。8， 东方曼哈顿，35套，增加2套。9， 翠湖天地，145套，没有变化。10， 永业公寓，25套，减少一套。11， 融创滨江壹号院，50套，减少一套。12， 达安花园，47套，增加一套。13， 中凯城市之光（静安），45套，减少三套。14， 国际丽都城，35套，增加一套。15， 慧芝湖花园，62套，减少一套。16， 瑞虹新城，165套，没有变化。17， 世茂滨江花园，240套，减少一套。18， 上海绿城，79套，减少一套。19， 仁恒河滨城，122套，减少一套。20， 仁恒滨江花园，96套，增加一套。（上述数据，未经本人授权，禁止任何人转载与截图使用）20个代表性楼盘，挂牌增加者为8个楼盘，减少者7个，没有变化的是5个。挂牌增加者为主，且增加的楼盘，多数增加2套以上；减少的楼盘，都是减少一套。也就是说，房源挂牌量逐步增加了。截止到今天，绿军总计库存房源是14.16万套！还是以日增200套的速度进行，相信，上月成交数据很快会出来！届时，我们再比较分析！

长寿路苏堤春晓名苑 一个严重被低估了价值的房子苏堤春晓名苑，长寿路800弄，地铁13、14号线武宁站边上的一个小区、2005-2006年竣工，农口万盟开发，龙湖物业管理。苏州河景观住宅 ，人车分流，绿化达40%以上。2房，102平方左右 1300万上下。3房，145平方左右，1650万左右。4房，189平方，满眼苏州河景观，2000万多点。苏堤春晓名苑的品质，比得上黄浦区的永业公寓，永业公寓三房143平，楼层稍高要2900万以上，几乎是永业公寓的一倍。品质比黄浦区汇龙新城好，汇龙新城3房142要2400万以上，比苏堤春晓贵800万。品质与中山公园的凯欣豪园差不多，凯欣143平方，也要2300万以上。品质不比新静安的绿洲雅宾利差，绿洲雅宾利134平方，也要1800万以上。品质与徐汇区的汇峰鼎园类似，汇峰鼎园140平方，也要2300万以上。上述房子，年代差不多，品质差不多，大家都在内环例，苏堤春晓还有苏州河景观，就是因为是普陀区，价格就便宜很多，实际上，长寿路地段并不比他们差。仅仅从居住舒服度上，比汇龙新城舒服，也比凯欣豪园舒服，更比绿洲雅宾利方便，基本上和永业公寓类似。如果你家里没有孩子读书，都是在市中心，1600多万可以买一个高品质苏堤春晓名苑的房子，何乐而不为呢？可以说，苏堤春晓就是一个被单价严重低估了房子！

淡水湾花园：新天地南边的豪宅“刺客”楼盘概况：地铁站：马当路（9/13）、新天地（10/13）周边商场：凯德晶萃、中海环宇荟、新天地南北里、SOHO复兴广场、无限极荟、湖滨道、打浦桥日月光、田子坊医院：瑞金医院对口学校：卢湾一中心+兴业中学淡水湾花园点评：淡水湾花园是新天地南边的一个小区，与五里桥的永业公寓、汇龙新城隔着十字路口相望，三个楼盘合称“淡永汇”，是黄浦区比较著名的中高档楼盘集群。淡水湾花园一期建成于2008年，外立面为灰色面砖，目前已显得比较陈旧，东边套有明显漏水。淡水湾一期的小区底商多而杂乱，看起来档次不高。一期户型比较多，有102平两房、129-176平三房、186平四房，另有少量一房。二期档次更高，总高18-19层，主力户型172平三房以上。建成于2018年，全干挂石材外立面，2梯2户，层高3.1米。不过，淡水湾花园二期朝北靠马路，1-2楼是底商，南面的小区景观不如一期。淡水湾花园基本人车分流，地面只有少数车辆，绿化率40%。上实物业管理，物业费3.5元，二期为7元。马当路地铁站附近近几年变化较大，新开了凯德晶萃、中海环宇荟，作为新天地的延伸段，商业也繁华了起来。不过，个人认为，这2个综合体只是和北四区的瑞虹太阳宫、大宁久光百货等一个层级，并没有提升马当路地区商办的档次。淡水湾花园位于上海的中心地带，出行方便，步行可达瑞金医院、田子坊、新天地。开车到环贸iapm、人广等节点也比较方便。淡水湾花园的地段85-90分，仅次于淮海中路等地段。小区档次属于中高档。综合来讲淡水湾房价，卖得并不便宜，“伪豪宅”卖出了豪宅的价格，同价可替代品比较多。旁边的永业公寓也面临同样的问题。如汇贤居，全方位要好于淡水湾花园。南西的远中风华、徐家汇的永新城等，小区、地段也要略优于同价的淡水湾。